औरंगाबादा (Aurangabad) : शेतजमीनीचे तुकडे पाडून अनधिकृतपणे प्लाॅटिंग करून सर्वसामान्यांना विकणाऱ्या बड्या जमीनदार आणि बिल्डरांचा गोरखधंदा आणि यात होणारी सर्वसामान्यांची होरपळ थांबविण्यासाठी, या सर्व प्रकाराला लगाम घालण्यासाठी सरकारने महाराष्ट्र तुकडेबंदी व तुकडेजोड एकत्रीकरण कायदा १९४७च्या माध्यमातून शेतकरी, बिल्डरांना अनधिकृत प्लाॅटिंगला लगाम लावला होता. त्याला गुंठेवारी कायद्यांतर्गत नियमितीकरणाची उत्तम जोड दिली होती. मात्र एका दुसऱ्या कायद्याने खरेदी - विक्रेत्यांना संधी मिळाली असून, त्यात गत आठवड्यात न्यायालयाच्या आदेशाने शासनाचे डोळे देखील पांढरे झाले आहेत.
महाराष्ट्र तुकडेबंदी व तुकडेजोड एकत्रीकरण कायदा १९४७चा आधार घेत नोंदणी महानिरिक्षक व मुद्रांक नियंत्रक (पुणे) यांनी १२ जुलै २०२१ रोजी एक परिपत्रक काढून व महाराष्ट्र नोंदणी नियम १९६१ चे नियम ४४ (१) (I) अन्वये सर्व जिल्हा निबंधक, दुय्यम निबंधक यांना आदेश दिले होते. त्यात महाराष्ट्र धारण जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिंबध असल्याने खरेदीखत नोंदवण्यापूर्वी मंजूर केलेला पोट विभाग किंवा रेखांकन खरेदी दस्तासोबत जोडलेला नसल्यास नोंदणीसाठी स्विकारण्यात येई नये, असे आदेश दिले होते. यात एका याचिकेच्या सुनावणीनंतर न्यायालयाने १२ जुलै रोजीचे परिपत्रक व नियम ४४ (१) (I) हे रद्द ठरवले व नोंदणीसाठी आलेले दस्त परिपत्रकामुळे नाकारू नयेत, असे आदेश दिले. त्यामुळे तुकडेबंदी कायदा पाहता न्यायालयाच्या आदेशावरच आता हा विभाग प्रश्न उभा करत आहे.
असा आहे कायदा?
देश स्वतंत्र झाल्यावर केंद्र व राज्य सरकारने या कायद्याचा अभ्यास केला. त्यात असे लक्षात आले की शेतीचे वारस व भावभावकीत वाटणी होत असे. त्यातून शेतजमिनीचे तुकडे पाडले जात. मग अशा लहान लहान तुकड्यातील शेती कसता येत नव्हती. त्यामुळे जमिनीची तुकडेबंदी रोखण्यासाठी तुकडेबंदी कायदा लागू करण्यात आला.
अशी केली होती तरतूद...
या कायद्यांतर्गत ११ गुंठेपेक्षा कमी जागेच्या खरेदी - विक्रीस वेगवेगळ्या अटीशर्तीनुसार लगाम लावण्यात आला होता. त्यामुळे जिथे कुठे शेतीचे तुकडे पडले होते ते जोडण्याची तरतूद या कायद्यात करण्यात आली होती. जास्तीत जास्त जमीन शेतीच्या लागवडीखाली आणण्याची तरतूद या कायद्यात करण्यात आली. ही तुकडेजोड करताना एक शेतकरी दुसऱ्या शेतकऱ्याला ज्याची जमीन लगतची असेल, त्याला बाजारभावाप्रमाणे पैसे देऊन तुकडाजोड कायद्याअंतर्गत आपली शेतजमीन अधिक मोठी करू शकतो, ही तरतूद केली गेली. त्यामुळे शेती विकणाऱ्या शेतकऱ्यांवर हे बंधन आले की त्यांनी आपली शेती जर विकायचीच असेल तर लगतच्या शेतकऱ्याला शेतीसाठीच विकावी.
असा झाला घोळ
वाढत्या शहरीकरणात शेतकऱ्यांनी अधिकच्या नफेखोरीवर भर दिला आणि तुकडाबंदी कायद्याच्या मर्यादा ओलांडत त्यातूनच शेतकऱ्यांनी डोके लढवून गुंठेवारीचा उपाय शोधला. यात शेतकऱ्यांनी बड्या बिल्डरांना हाताशी धरून जमिनीचे प्लॉट्स म्हणजेच गुंठे पाडून नोटरीवर करार, तसेच पॉवर ऑफ अॅटर्नीचे व्यवहार सुरू केले. यानुसारच प्लाॅटचे ताबापत्र लिहून त्याचा ताबा देणे सुरू केले.
१२ वर्षानंतर सदर प्लाॅटधारक हा इंडियन लिमिटेशन एक्ट-१९६३ या कायद्यातील शेडूल-१च्या कलम ६५ नुसार ताबेदार ठरतो. या तरतुदीमुळे शेतकरी आणि बिल्डर लोकांनी शेतजमीनीचे गुंठे पाडून त्यावर अनधिकृत प्लाॅट विक्री करून प्लाॅटधारकाला ताबा देऊन मोकळे होतात. १२ वर्ष तो प्लाॅटधारकांची जबाबदारी घेतो. नंतर सदर कायद्याकडे बोट दाखवत आता तुमचे तुम्ही बघा म्हणत हातवर करतात.
एकीकडे तुकडेबंदी, दुसरीकडे...
एकीकडे तुकडेबंदी कायद्याने शेतकऱ्यांना गुंठेवारी या बेकायदा व्यवहार करण्यापासून रोखले होते. मात्र दुसरीकडे लिमिटेशन कायद्यातील कलम ६५ च्या तरतुदीनी खरेदी - विक्रेत्यांना पळवाट करून दिली. याच कारणामुळे गुंठेवारीचा उद्योग फोफावला. राज्यभर धनदांडग्यांनी गुंठेवारीचा धुमाकूळ घातला. प्रत्येक शहराच्या चौफेर कानाकोपऱ्यात जागोजागी गुंठे पाडले गेले. ताबे पत्र दिले गेले व पैसे घेऊन गुंठा शेठ मोकळे झाले. खरेदीदारांनी देखील गुंठेवारी वसाहती निर्माण केल्या. गेल्या कित्येक वर्षापासून अशा वसाहती झाल्याने आज त्यांनी मालकी हक्क प्रस्थापित केले.
सरकारला हारण्याची भीती
शेतकऱ्यांनी काही शेठजींना हाताशी धरून शासनाच्या नगर विकास विभागाचे नियम गुंडाळून ठेवत या बेकायदेशीर गुंठेवारी वसाहती निर्माण करून तुकडाबंदी कायद्याचाच 'तुकडा' पाडला. त्यातील रहिवाशांना जर बांधकाम पाडण्याच्या नोटिसा पाठवल्या तर ते न्यायालयात दाद मागतील, जैसे थे आदेश आणतील व लिमिटेशन कायद्याच्या कलम ६५ प्रमाणे दावा दाखल करून केस जिंकतील. म्हणजे सरकार हमखास केस हारणार. त्यापेक्षा या सगळ्या गुंठेवारी वसाहती कायदेशीर करण्यासाठी व त्याचे श्रेय निवडणुकांत लाटण्यासाठी महाराष्ट्र गुंठेवारी विकास अधिनियम २००१ हा कायदा पास केला व राज्यातील सर्व गुंठेवारी वसाहती ज्या २००१ पर्यंत अस्तित्वात होत्या त्यांना नियमितीकरणासाठी मान्यता दिली. मात्र यात नागरिकांचा फारसा प्रतिसाद मिळत नसल्याने २०१३ पर्यंतच्या गुंठ्यांना मान्यता मिळाली.
तज्ज्ञ काय म्हणतात...
गुंठेवारी विकास नियमितीकरण अधिनियम २००१ चे सुधारणा (२०२१) नुसार जमिनीची अनधिकृत पोतविभागणी/तुकडे नियमित करण्याची तरतूद केली आहे. मात्र अनेक गुंठेवारी धारक स्वतः होऊन नियमितीकरणासाठी पुढे येत नसल्याचे चित्र राज्यातील प्रत्येक महापालिकेत दिसत होते. पण तुकडेबंदीच्या परिपत्रकामुळे अशा गुंठेवारी प्लॉटचे खरेदी-विक्री व्यवहार बंद झाले. परिणामी गुंठेवारी करणे बंधनकारक झाले होते. दस्त नोंदणीचे व्यवहार थांबल्यामुळे गुंठेवारी प्रस्तावांचा प्रवाह वाढला होता. राज्यातील स्थानिक स्वराज्य संस्था मालामाल झाल्या होत्या. एकट्या औरंगाबाद महापालिकेला विनासायास कोणतेही परिश्रम न घेता शंभर कोटीचे उत्पन्न मिळाले. कोणत्याही शहरात गुंठेवारीधारकाला आपल्या मालमत्तेचे नियमितीकरण करणे बंधनकारक झाले होते. मात्र न्यायालयाच्या आदेशाने आता नवीन संचिकांचा प्रवाह बंद होणार.
गुंठेवारी वसाहतधारकातील गरीबांच्या प्रस्तावाकडे काही मिळणार नाही म्हणून दुर्लक्ष, पण यातील अपार्टमेंट, रो-हाउस,कमर्शियल बांधकाम व लेआऊटच्या प्रस्तावांना तातडीने मंजुरी देत नगररचना विभागातील अधिकाऱ्यांनी कोट्यवधीचा मलिदा खालला. हे औरंगाबाद महापालिकेतील गुंठेवारी विभागाचा कक्ष प्रमुख संजय चामले हा लाचखोर जाळ्यात अडकल्याने जगजाहीर झाले.
अधिकाऱ्यांच्या पोटात गुलगुल्या
गुंठेवारीत गोरगरिबांच्या प्रस्तावात मलिदा मिळत नसल्याने हा कक्ष केवळ 'श्रीमंतां'चा कक्ष ठरला होता. गरिबांसाठी हा कक्षच बंद कसा पडता येईल या करिता महापालिकेतील नगररचना विभागाचे अधिकारी प्रयत्न करीत होते. नेमके तेच झाले, न्यायालयाने तुकडेबंदीचे परिपत्रक रद्द केल्याने आता गुंठेवारी कक्ष बंद पाडण्यात मनपाला यश येईल. परंतु या गुंठेवारीतून महापालिकेला प्रचंड प्रमाणात मिळणाऱ्या महसुलावर पाणी फिरणार आहे. अधिकृतरित्या राहणाऱ्या करदात्यांचा विकासाचा वाटा इकडे पळवला जाईल. सालाबादप्रमाणे मालमत्ता आणि पाणीपट्टीत भरघोस वाढ करून प्रामाणिक करदात्यांचा खिसा रिता केला जाईल आणि शहराच्या विद्रुपीकरणात भर पडेल.