पुणे (Pune) : तुकडेबंदी (Land Fragmentation) संदर्भात औरंगाबाद खंडपीठाने दिलेल्या निकालावरून राज्य सरकारच्या पुढे अनेक तांत्रिक व कायदेशीर अडचणी निर्माण झाल्या आहेत. या निर्णयाने दस्तनोंदणीवरील बंदी उठली असली, दहा गुंठ्याच्या आतील व्यवहारांची सातबारा उताऱ्यावर नोंद न घेणे अथवा 'महारेरा'कडे नोंदणी न करता बांधकाम होऊन न देणे यावर नियंत्रण ठेवण्याची जबाबदारी आता या स्थानिक स्वराज्य संस्था आणि जिल्हा प्रशासनावर येऊन पडली आहे.
सक्षम प्राधिकरणाच्या मान्यतेशिवाय जमिनींच्या एक-दोन तुकड्यांची दस्तनोंदणी करू नये, या महाराष्ट्र नोंदणी नियमातील कलम ४४(१) (आय) ही तरतूदच औरंगाबाद खंडपीठाने रद्द केली. त्यामुळे जमिनींचे बेकायदा तुकडे पाडणे, अनधिकृत इमारतीची सदनिकांची खरेदी-विक्री यांच्या दस्तनोंदणीवर असलेली बंदी उठली आहे. त्यामुळे काही प्रमाणात दिलासा मिळाला असला, तरी त्यातून नागरिकांची फसवणूक होण्याची अधिक शक्यता आहे. एवढेच नव्हे, तर अनधिकृत बांधकामातील घरे अथवा जमिनींचे तुकडे पाडून विक्री करण्याच्या प्रवृत्तीला चालना मिळून त्याचा परिणाम शहरावर होऊ शकतो.
खंडपीठाचा निकाल काय?
नोंदणी महानिरीक्षक यांनी महाराष्ट्र नोंदणी नियम १९६१चे नियम ४४(१)(आय)च्या आधारे सर्व जिल्हा निबंधक, दुय्यम निबंधक यांना आदेश दिले की, महाराष्ट्र धारण जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध असल्यामुळे खरेदीखत नोंदण्यापूर्वी मंजूर केलेले ले-आउट खरेदी दस्तासोबत जोडलेला नसल्यास नोंदणी करू नये. औरंगाबाद येथील प्लॉटिंगचे व्यवसाय करणाऱ्यांनी नोंदणी महानिरीक्षकांना २०२१ मध्ये काढलेल्या या परिपत्रकास औरंगाबाद खंडपीठात आव्हान दिले होते. त्यावर निकाल देताना न्यायालयाने दुय्यम निबंधक यांची कृती नोंदणी कायद्यातील कलम ३४ व ३५ विरुद्ध असल्याचे निरिक्षण नोंदविले आहे. त्यामुळे १२ जुलै २०२१चे परिपत्रक व महाराष्ट्र नोंदणी नियम १९६१ चे नियम ४४(१)(आय) रद्द ठरविले आहे. तसेच, दुय्यम निबंधकांनी दस्त नोंदणी करण्यास नाकारू नये, असा निकाल दिला.
नोंदणी महानिरिक्षकांच्या परिपत्रकात काय होते?
- एखाद्या सर्व्हे नंबरचे क्षेत्र दोन एकर आहे. त्याच सर्व्हे नंबरमधील तुम्ही एक, दोन अथवा तीन गुंठे जागा विकत घेणार असाल, तर त्यांची दस्त नोंदणी होणार नाही.
- मात्र, त्याच सर्व्हे नंबरचा ले आउट करून त्यामध्ये एक, दोन गुंठ्यांचे तुकडे पाडून त्यास जिल्हाधिकारी किंवा सक्षम प्राधिकरणाची मंजुरी घेतली असल्यास अशा मान्यता घेतलेल्या ले-आऊटमधील एक-दोन गुंठे जमिनीच्या व्यवहाराची दस्त नोंदणी करता येणार आहे.
नियम ४४(१)(आय) काय सांगतो
राज्य सरकारच्या तत्कालीन धोरणाविरोधात प्रतिबंधित असेल, अशा जागेचा दस्त आल्यास तर तो नाकारता येईल, असा नियम शासनाने २००६ मध्ये केला. हा नियम महाराष्ट्र नोंदणी नियम १९६१चे नियम ४४(१)(आय)मध्ये समाविष्ट करण्यात आला. त्यामुळे दुय्यम निबंधक यांना दस्त नाकारण्याचा अधिकार प्राप्त झाला.
या निकालामुळे धोका काय?
औरंगाबाद खंडपीठाने नोंदणी कायद्यातील कलम ४४ (१)(आय) रद्द केल्यामुळे केवळ एक-दोन गुंठ्याच्या जमिनींच्या दस्तनोंदणीवरील बंदी उठली नाही, तर या निर्णयामुळे आदिवासींच्या जमिनी, न्यायालयांमधील प्रकरणे, वन जमिनी, वक्‍फ बोर्ड, सार्वजनिक ट्रस्ट, पुनर्वसन जमिनी, वतन जमिनी, वर्ग दोनच्या जमिनी आदी जमिनींचे खरेदी-विक्रीचे व्यवहार नोंदविण्यासाठी जिल्हाधिकारी अथवा सक्षम प्राधिकरणाची परवानगी आवश्‍यक असते. संबंधित विभागाची परवानगीचे आदेश असेल, तरच दुय्यम निबंधक दस्त नोंदणी केली जात होती. आता मात्र या निकालामुळे अशा जमिनींचे सुद्धा व्यवहार होऊ शकतात. यामुळे अशा प्रतिबंध केलेल्या जमिनींचे व्यवहार परवानगी न घेता झाले तर कायदेशीर अडचणी निर्माण होऊ शकतात. तसेच, बेकायदेशीररीत्या व्यवहार होऊन नागरिकांची मोठ्या प्रमाणावर फसवणूक होऊ शकते. तसेच, शासनाची फसवणूक होऊन महसूल बुडू शकतो.
सरकार सर्वोच्च न्यायलयात जाणार
हा निकाल नोंदणी व मुद्रांक विभागाच्या विरोधात गेल्याने, तसेच या
निकालामुळे अनधिकृत बांधकामांमधील सदनिका व बेकायदा प्लॉटिंगची दस्तनोंदणी होणार असल्याने मंत्रालय स्तरावर याची गांभीर्याने दखल घेतली आहे. यासंदर्भात नुकतेच नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाची बैठक झाली. याबैठकीस महसुल विभागातील वरिष्ठ अधिकारी, कायदेतज्ज्ञ हे उपस्थित होते. यामध्ये न्यायालयाच्या निकालाचा अभ्यास करण्यात आला. तसेच, या निकालाविरुद्ध सर्वोच्च न्यायालयात दाद मागण्याचा निर्णय घेण्यात आला. यामध्ये पहिले प्राधान्य या निकालास स्थगिती आदेश घेण्यासाठी असणार आहे, असे या बैठकीत ठरल्याचे अधिकाऱ्यांनी सांगितले.
नागरिकांनी काय काळजी घ्यावी
- न्यायालयाच्या निर्णयामुळे केवळ दस्तनोंदणीवरील बंदी उठली आहे
- सक्षम प्राधिकरणाची मान्यता असलेल्या ले-आऊटमधील एक ते दोन गुंठा जमिनीची खरेदी करावी
- दहा गुंठ्याच्या आतील जमीन घेतली, दस्तनोंदणीही झाली, तरी सातबारा उताऱ्यावर नाव येण्यासाठी रेडी-रेकनरमधील दराच्या २५ टक्के रक्कम भरावी लागेल
- अनधिकृत बांधकामातील सदनिका घेतली, तर भविष्यात विक्री करताना अडचण येऊ शकते
- अशा सदनिकांवर कर्ज मिळण्यास अडचणी येतात, परिणामी जादा दराने कर्ज घ्यावे लागते
- अनधिकृत बांधकामांवर कधीही कारवाई होऊ शकते
- कन्व्हेयन्स डीड अथवा अपार्टमेंट डीड होण्यास अडचणी येतात
शहरावर काय परिणाम होऊ शकतो
- दस्तनोंदणी होत असल्यामुळे बेकायदा बांधकामांना चालना मिळणार
- महापालिकेच्या महसुलावर परिणाम होणार
- विकास आराखड्याची अंमलबजावणी करणे अडचणीचे ठरणार
- अनियंत्रित विकास होऊन शहराला बकाल स्वरूप येणार