पुणे (Pune) : तुकडेबंदीसंदर्भात औरंगाबाद खंडपीठाने दिलेल्या निकालावरून अनेक तांत्रिक व कायदेशीर प्रश्‍न निर्माण झाले आहेत. या निकालाने दस्तनोंदणीवरील बंदी उठली असली आणि नागरिकांकडून मागणी होत असली; तरी त्याची अंमलबजावणी करण्यास नोंदणी व मुद्रांक शुल्क व राज्य सरकार तयार नाही. त्यामागे अनेक कारणे आहेत. केवळ एक दोन गुंठे जागा अथवा अशा जागेवरील बांधकामातील सदनिका एवढ्यापुरताच हा विषय मर्यादित नाही, तर या निकालाने अनेक गंभीर परिणाम होणार आहेत. त्यामुळे सरकार काय भूमिका घेणार? याकडे सर्वांचे लक्ष लागून आहे.
औरंगाबाद खंडपीठाचा निकाल काय?
महाराष्ट्र नोंदणी नियम १९६१चे नियम ४४ (१)(i) तरतुदीनुसार जमिनीचे तुकडे पाडण्यास प्रतिबंध असल्यामुळे खरेदीखत नोंदण्यापूर्वी ‘मंजूर ले आऊट’ची प्रत खरेदी दस्तासोबत जोडलेली नसल्यास दस्तनोंदणी करू नये, असे म्हटले आहे. औरंगाबाद येथील प्लॉटिंगचे व्यवसाय करणाऱ्यांनी यावरून नोंदणी महानिरिक्षकांनी काढलेल्या परिपत्रकास न्यायालयात आव्हान दिले होते. त्यावर निकाल देताना न्यायालयाने दुय्यम निबंधक यांची कृती नोंदणी कायद्यातील कलम ३४ व ३५ विरुद्ध असल्याचे निरिक्षण नोंदविले. तसेच १२ जुलै २०२१ चे नोंदणी निरीक्षक यांचे परिपत्रक व महाराष्ट्र नोंदणी नियम १९६१ चे नियम ४४ (१)(i) रद्द ठरविले आहे. तसेच दुय्यम निबंधकांनी दस्त नोंदणी करणे नाकारू नये, असा निकाल दिला.
नोंदणी महानिरिक्षकाच्या परिपत्रकात काय?
एखाद्या सर्व्हे नंबरचे क्षेत्र दोन एकर आहे, त्याच सर्व्हे नंबरमधील तुम्ही एक, दोन अथवा तीन गुंठे जागा विकत घेणार असाल, तर त्यांची दस्तनोंदणी होणार नाही. मात्र, त्याच सर्व्हे नंबरचा ‘ले आऊट’ करून त्यामध्ये एक, दोन गुंठ्यांचे तुकडे पाडून त्यास जिल्हाधिकारी किंवा सक्षम प्राधिकरणाची मंजुरी घेतली असेल, तर अशा मान्यता घेतलेल्या ‘ले आऊट’मधील एक-दोन गुंठे जमिनीच्या व्यवहाराची दस्तनोंदणी करता येणार आहे.
नियम ४४ (१) (i) काय सांगतो?
राज्य सरकारच्या तत्कालीन धोरणाविरोधात प्रतिबंधित असेल, अशा जागेचा दस्त आल्यास तर तो नाकारता येईल, असा नियम शासनाने २००६ मध्ये केला. हा महाराष्ट्र नोंदणी नियम १९६१ चे नियम ४४ (१) (i) मध्ये समाविष्ट करण्यात आला. त्यामुळे दुय्यम निबंधक यांना दस्त नाकारण्याचा अधिकार प्राप्त झाला होता.
निकालाने नेमके काय झाले...
औरंगाबाद खंडपीठाने नोंदणी कायद्यातील कलम ४४ (१) (i) रद्द केल्यामुळे केवळ एक-दोन गुंठ्याच्या जमिनींच्या दस्तनोंदणीवरील बंदी उठली नाही, तर या निर्णयामुळे आदिवासींच्या जमिनी, न्यायालयांमधील प्रकरणे, वन जमिनी, वक्‍फ बोर्ड, सार्वजनिक ट्रस्ट, पुनर्वसन जमिनी, वतन जमिनी, वर्ग २ च्या जमिनी आदी जमिनींचे खरेदी-विक्रीचे व्यवहार नोंदविण्यासाठी जिल्हाधिकारी अथवा सक्षम प्राधिकरणाची परवानगी आवश्‍यक असते. संबंधित विभागाची परवानगीचे आदेश असेल, तरच दुय्यम निबंधक दस्तनोंदणी केली जात होती. आता मात्र या निकालामुळे अशा जमिनींचेसुद्धा व्यवहार होऊ शकतात. यामुळे अशा प्रतिबंध केलेल्या जमिनींचे व्यवहार परवानगी न घेता झाले, तर कायदेशीर अडचणी निर्माण होऊ शकतात. तसेच बेकायदेशीररीत्या व्यवहार होऊन नागरिकांची मोठ्या प्रमाणावर फसवणूक होऊ शकते. शासनाचीदेखील फसवणूक होऊन मोठ्या प्रमाणावर महसूल बुडू शकतो.
न्यायालयात याचिका पेंडिंग!
हा निकाल नोंदणी व मुद्रांक विभागाच्या विरोधात गेल्याने, तसेच या निकालामुळे अनधिकृत बांधकामांमधील सदनिका व बेकायदा प्लॉटिंगची दस्तनोंदणी होणार असल्याने त्याची गांभीर्याने दखल घेत राज्य सरकारच्या पातळीवर या निकालाचा अभ्यास करण्यात आला. तसेच या निकालाविरुद्ध सर्वोच्च न्यायालयात दाद मागण्याचा निर्णय घेण्यात आला. त्यानुसार राज्य सरकारच्या वतीने नोंदणी व मुद्रांक शुल्क विभागाने औरंगाबाद खंडपीठापुढे या निकालाच्या विरोधात फेर याचिका दाखल केली आहे.
हा गोंधळ सुटेपर्यंत नागरिकांनी काय काळजी घ्यावी?
१. न्यायालयाच्या निर्णयामुळे केवळ दस्तनोंदणीवरील बंदी उठली आहे.
२. सक्षम प्राधिकरणाची मान्यता असलेल्या लेआऊटमधील एक ते दोन गुंठा जमिनीची खरेदी करावी.
३. दहा गुंठ्याच्या आतील जमीन घेतली, दस्तनोंदणीही झाली, तरी सातबारा उताऱ्यावर नाव येण्यासाठी रेडी-रेकनरमधील दराच्या २५ टक्के रक्कम भरावी लागेल.
४. अनधिकृत बांधकामातील सदनिका घेतली, तर भविष्यात विक्री करताना अडचण येऊ शकते.
५. अशा सदनिकांवर कर्ज मिळण्यास अडचणी येतात, परिणामी जादा दराने कर्ज घ्यावे लागते.
६. अनधिकृत बांधकामांवर कधीही कारवाई होऊ शकते.
७. गृहनिर्माण संस्था आणि अपार्टमेंट यांचे कन्व्हेयन्स डीड होण्यास अडचणी येतात.
निर्णय घेताना करावा लागणारा विचार
- दस्तनोंदणी होत असल्यामुळे बेकायदा बांधकामांना चालना मिळणार
- महापालिकेच्या महसुलावर परिणाम होणार
- विकास आराखड्याची अंमलबजावणी करणे अडचणीचे ठरणार
- अनियंत्रित विकास होऊन शहराला बकाल स्वरूप येणार